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Bénéficiaires :
Les propriétaires
de logements neufs acquis depuis le 1er janvier 1999 et affectés à la résidence
principale du locataire peuvent bénéficier d'un amortissement de leur investissement.
Ce dispositif, baptisé dans la pratique dispositif " Besson " s'adresse
aux personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement
ou par l'intermédiaire de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés et
qui s'engagent à respecter certaines obligations.
Peuvent par exemple
ouvrir droit au bénéfice de ce régime les investissements suivants :
-
acquisition de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement (par logements
neufs il faut entendre : ceux qui n'ont jamais été ni habités ni utilisés avant
leur acquisition. Par exception, l'administration admet que les logements témoins
peuvent bénéficier du régime).
-
construction par le contribuable de logements dont la déclaration d'ouverture
de chantier est intervenue depuis le 1er janvier 1999.
En cas de réalisation
de l'investissement en indivision, chaque co-indivisaire peut bénéficier du dispositif
à hauteur de sa quote-part. Le régime n'est cependant pas applicable aux titulaires
de droits démembrés (nu-propriétaire, usufruitier) sauf, sous conditions, lorsque
le démembrement résulte du décès de l'un des époux acquéreurs.
Depuis
le 3 avril 2003 (date d'effet de l'amendement de Robien) le dispositif Besson
a subi un certain nombre d'aménagements applicables aux logements acquis depuis
cette date et placés sous le régime du dispositif déjà dénommé de Robien :
- le plafond de ressources des locataires
en vigueur dans le dispositif " Besson " est supprimé.
-
Les plafonds de loyers ont été revus à la hausse pour être fixés à environ 90%
du loyer du marché libre des logements neufs.
Consultez
le texte de la loi Besson
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Engagement
des investisseurs :
Le propriétaire
du logement doit prendre l'engagement de le donner en location nue à titre d'habitation
principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal pendant une durée
de neuf ans. Cette durée est appréciée de date à date à compter de celle de la
prise d'effet du bail.
La location doit être effective et continue et
prendre effet dans les douze mois de l'acquisition ou de l'achèvement de la construction
ou des travaux.
Lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non
soumise à l'impôt sur les sociétés, le bénéfice du régime est subordonné à un
engagement de la location de la société (de neuf ans) et à un engagement de conservation
des titres de la société par l'associé jusqu'à l'expiration de la période couverte
par l'engagement de location.
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Location
à un enfant ou à un ascendant :
Pour les investissements
réalisés à compter du 9 octobre 2002, (dispositions reprises dans le cadre de
l'amendement de Robien), le titulaire du bail peut-être un ascendant ou un descendant
du propriétaire ou encore un ascendant ou un descendant de l'un des membres de
son foyer fiscal. En revanche, la location à un membre du foyer fiscal du propriétaire
demeure incompatible avec le régime d'amortissement y compris lorsqu'il s'agit
d'un ascendant ou d'un descendant du propriétaire.
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Les
plafonds à respecter :
Pour bénéficier
du nouveau dispositif de Robien, le bailleur doit s'engager à ce que le montant
des loyers ne soit pas supérieur à des plafonds fixés par décret.
Pour
les baux conclus depuis le 3 avril 2003 :
Plafonds mensuels de
loyer par m2 charges non comprises :
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Zones géographiques | Montants |
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| Zone
A : | 18 € |
|
| ->
Agglomération parisienne
->
Côte d'Azur
-> Genevois
français | |
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|
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Zone
B | 12,5 € |
|
| ->
Agglomération de plus de 50 000 habitants
->
Certaines communes de l'agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières |
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|
|
Zone
C | 9 € |
|
| ->
Reste du territoire | |
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Les
avantages fiscaux :
Le régime permet
de déduire des revenus fonciers l'amortissement du logement acquis ou construit.
Les éventuels déficits fonciers sont alors imputables au revenu global dans les
conditions de droit commun. La base de calcul de l'amortissement est constituée
par le prix d'acquisition du logement majoré des frais accessoires : honoraires
du notaire, commissions, droits de timbre, droits de mutation et/ou TVA.
Le taux de l'amortissement est de 8 % les cinq premières années puis de 2.5 %
les quatre années suivantes. A l'issue de cette période, le propriétaire peut,
pendant au maximum six années supplémentaires, continuer à bénéficier d'une déduction
de l'amortissement à 2.5 %.
Le point de départ de la période d'amortissement
est fixé au premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition
si elle est postérieure. En cas d'acquisition ou d'achèvement en cours d'année,
la première année doit être réduite prorata-temporis.
Le taux de la
déduction forfaitaire pratiquée sur les revenus fonciers procurés par l'immeuble
est temporairement ramené à 6 % (au lieu de 14 %) pendant le période d'amortissement.
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Obligations
déclaratives :
L'engagement de
location doit être joint à la déclaration de revenus de la première année d'application
du régime accompagné de certains justificatifs (avis d'imposition du locataire,
déclaration d'achèvement de travaux…) et d'un tableau fournissant les éléments
de calcul de l'amortissement déduit.
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Remise en cause de l'amortissement :
Le non respect
de l'une des conditions d'application du régime entraîne la remise en cause de
l'avantage fiscal. Les cas de remise en cause sont les suivants :
-
Non respect de l'engagement de location du logement à usage d'habitation principale
pendant neuf ans dans les conditions légales (dépassement du plafond de loyer…)
-
Cession du logement ou des parts au cours de la période de neuf ans.
-
Inscription du logement ou des parts à l'actif d'une entreprise.
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